Lokalplan, lokalplanpligt og anmod om ny lokalplan

En lokalplan er juridisk bindende for borgerne og regulerer, hvordan et område må anvendes og indrettes fremover. Igennem lokalplaner styrer Byrådet den fremtidige udvikling i et område.

Et af formålene med lokalplaner er at give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med omgivelserne og den øvrige planlægning i kommunen.

Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven, som regulerer arealerne i Danmark på et overordnet niveau. Loven sikrer, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal offentliggøres.

I en lokalplan vil der typisk være bestemmelser om:

• Hvad området og bygningerne må bruges til
• Hvordan området må udstykkes
• Hvor store og høje bygninger må være
• Hvordan bygninger, veje, stier mm. skal se ud og placeres
• Hvor og hvilken type beplantning, friarealer og lignende, der skal være
• Afhængig af den enkelte lokalplan og stedet kan lokalplanen indeholde øvrige bestemmelser, fx om bevaringsværdige huse og bymiljøer, støjskærme eller grundejerforeninger.

Forholdet mellem en lokalplan og kommuneplanen

I Byggeloven og særligt i Bygningsreglementet er der en lang række generelle krav og bestemmelser til og om byggeri. De skal være opfyldt, for at et byggeri er lovligt, og for at opnå byggetilladelse til byggeriet. En stor del af disse bestemmelser kan i en lokalplan skærpes eller lempes. Det vil sige, at de bebyggelsesregulerende bestemmelser, der udtrykkeligt er nævnt i lokalplanen, tilsidesætter Byggelovens bestemmelser.
Hvis ikke der er særlige bestemmelser i lokalplanen, der tilsidesætter Byggelovens regler, er det Byggelovens bestemmelser, der er gældende inden for lokalplanens område.
Det er denne koordinering mellem Byggelov og Planlov, der i lokalplanlagte områder for eksempel gør det muligt at bygge både højere og tættere, end det ellers er tilladt i Byggeloven.

Hvad består lokalplanen af?

Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold.
Bestemmelserne, der omfatter de bebyggelsesregulerende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse.
Kortbilag mv., der viser lokalplanens fysiske afgrænsning og den fremtidige disponering af området.

Lokalplanforslag og offentlig høring

Når politisk udvalg har godkendt forslag til lokalplan, sendes planen i offentlig høring. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut, vurderer politisk udvalg, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt.

Det politiske udvalg er forpligtet til at behandle indsigelser og forslag om ændringer inden lokalplanen vedtages endeligt, men Det politiske udvalg er ikke forpligtet til at rette sig efter dem.

Hvis politisk udvalg, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag.

Den endelige lokalplan

Når politisk udvalg har vedtaget lokalplanen endeligt, og den er bekendtgjort på kommunens hjemmeside, er planen bindende for de ejendomme, der ligger inden for planens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser.

Lovlig eksisterende bebyggelse, eller lovlig anvendelse, som er etableret, før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte.

Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen.

De formelle retsvirkninger fremgår af den enkelte lokalplan.

Når du vil bygge nyt, skal du først og fremmest være opmærksom på, om der findes en gældende lokalplan eller byplanvedtægt, som du skal overholde. Hvis ikke der findes en gældende lokalplan eller byplanvedtægt , eller du ikke kan overholde gældende bestemmelser for området, kan det være nødvendigt at der udarbejdes en ny lokalplan.

I nogle tilfælde kan der være pligt til at udarbejde en lokalplan, f.eks. inden der gennemføres større byggeri, anlægsarbejder eller udstykning. Lokalplanpligten vurderes med udgangspunkt i det konkrete sted og projekt . Hvor meget byggeri, der skal til, før et byggeri udgør 'en større ændring i det bestående miljø', afhænger derfor af stedet. Vurderingen af, om et projekt udløser lokalplanpligt, er en planfaglig vurdering, som foretages af Center for Teknik og Miljø.

Der kan laves lokalplaner i alle tre zoner; byzone, landzone og sommerhusområder.

Der er pligt til at udarbejde en lokalplan:

• når der skal ske større ændringer i det bestående miljø
• når der fx skal bygges eller nedrives bygninger, og dette bør ses i en større planlægningsmæssig sammenhæng
• når der ønskes opført et byggeri, som er i strid med en eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt
• når det ønskes, at borgerne skal have lejlighed til at debattere fx et nyt byggeri og komme med ændringsforslag hertil

Hvis du ønsker at få udarbejdet en ny lokalplan, skal du udfylde en anmodning, som du finder via dette link: anmodning om udarbejdelse af lokalplan

Når du vil anmode om at få lavet en ny lokalplan, skal du forvente at oplyse følgende:

Basisoplysninger

• ejerforhold jf. tingbogen. Fremsendes anmodningen af en anden end ejeren, skal der desuden medsendes dokumentation fra ejeren om adkomst og en fuldmagt fra ejeren.
• lokalplanområdets adresse, matrikelbetegnelse og zonestatus.
• areal både for det samlede areal og de enkelte delarealer.
• rammeområde jf. kommuneplanen samt eventuelt gældende lokalplaner eller byplanvedtægter.
• afgrænsningen for lokalplanområdet, samt evt. afgrænsning af delområder.

Projektoplysninger

• placering af adgangsveje og parkeringsarealer med redegørelse for parkeringsdækningen (jf. Frederikshavn Kommunes parkeringskrav) i projektbeskrivelsen.
• placering af evt. fremtidig bebyggelse, samt dets anvendelse, bygningshøjde, antal etager, etagearealet og bebyggelsesprocenten.
• bebyggelsens udformning, facader, materiale og farver - hvis lokalplanen skal realisere et konkret byggeprojekt.
• hvis lokalplan for boliger: hvor mange boliger, samt hvilken boligtype, og størrelse på boligerne?
• hvis lokalplan for erhvervsbyggeri: bygningsvolumen og virksomhedsklasse.
• beliggenhed, størrelse og indretning af opholdsarealer og andre fælles friarealer.
• placeringen af evt. eksisterende bygninger, beplantninger og terræn (terrænkurver).
• eventuelle bygnings- og landskabsfredninger, bevaringsværdige bygninger, naturbeskyttelsesinteresser og lignende jf. kommuneplanen.
• planlagt nedrivning, samt evt. fældning/rydning af eksisterende beplantninger.
• terrænregulere udover 0,5 meter.
• er området udpeget i kommuneplans klimatilpasningsplan og evt. behov for vandhåndtering som fx placeringen af regnvandsbassin?

Her kan du finde oplysninger

• Hvad gælder for adressen
• Kort over Frederikshavn Kommune
• Kommuneplanen
• Planloven

Nedenfor kan se, hvordan du indtegner en afgrænsning af det ønskede område i KortInfo. Se også den tilhørende video.

Vejledning i punktform til indtegning af afgrænsning i KortInfo:

• kort.frederikshavn.dk (kortinfo.net)
• Klik på ”Adresse” i værktøjslinjen og søg en adresse op i området
• Klik på ”Avanceret kontrol af lag” og sæt ”flueben” ud for ”Skel”
• Klik på blyanten i værktøjslinjen
• Vælg først ”Tegn polygon” og så ”Trace funktion”
• Indtegn nu afgrænsningen for området
• Tryk på pilen ned i værktøjsboksen, vælg ”Gem” og så ”Tab”
• Gem filen på din pc, så den kan vedhæftes din ansøgning om udarbejdelse af lokalplan

Se videovejledning her "Sådan tegnes en områdeafgrænsning"

Anmodning om udarbejdelse af en lokalplan

Behandling af data

Vil du vide mere om Frederikshavn Kommunes behandling og håndtering af indkommet data, se under Databeskyttelse i Frederikshavn Kommune

Udarbejdelsen af en lokalplan i Frederikshavn Kommune løber igennem 5 faser, henholdsvis:

1. Anmodning
2. Afklaring
3. Udarbejdelse af lokalplankladde
4. Lokalplanforslag
5. Endelig vedtaget lokalplan

Få en nærmere uddybning af faserne her:

Fase 1: Anmodning om ny planlægning

Anmodningen skal ske via Frederikshavn Kommunes digitale ansøgningsskema, se mere under forringe afsnit om "Anmod om ny lokalplan - formular til at indsende anmodning"

Planteamet i Center for Teknik & Miljøs gennemser den indsendte anmodning. Hvis der  er behov for yderligere dialog, fx ved manglende materiale, kontaktes afsenderen af anmodningen.

Herefter udfører Planteamet en såkaldt konfliktsøgning og en planfaglig vurdering af bl.a. lokalplanpligt, lokalplanret og evt. behov for udarbejdelsen af kommuneplantillæg. I den planfaglige vurdering ses bl.a. på eksisterende planlægning, evt. udpegning i kommuneplanen, hvad der anmodes om, og hvordan dette er tilpasset til konteksten.

Hvis konfliktsøgningen eller den planfaglige vurdering finder eventuelle udfordringer, tages der en uddybende dialog med afsenderen af anmodningen.

Når Planteamet vurderer, om anmodningen er fyldestgørende, skrives anmodningen på Frederikshavn Kommunes venteliste, og afsenderen af anmodningen orienteres om den foreløbige prioritering og den forventede tidshorisont for igangsætning.

Anmodningerne prioriteres ud fra en vedtaget politisk prioritering, tilgængelige ressourcer og den planfaglige vurdering. Det kan dermed ikke forventes, at planerne udarbejdes i den rækkefølge, som de er blevet ansøgt i.

Fase 2: Afklaring og igangsætning

Når ressourcer er tilgængelige, og anmodningen kan prioriteres, sendes anmodning, konfliktsøgning og den  planfaglige vurdering i minimum 14 dags intern screening i Center for Teknik & Miljø.

Afsenderen af anmodningen orienteres om evt. tildeling af lokalplanlægger, samt eventuelle tilbagemeldinger fra den interne screening, og om nødvendig afholdes et eller flere afklaringsmøder.

Lokalplanlæggeren udarbejder udkast til tidsplan og orienterer afsenderen af anmodningen. Hvor lang tid, udarbejdelsen af lokalplaner varer, kan variere meget afhængig af blandt andet kompleksiteten og behovet for involvering af andre myndigheder. Normalt skal der forventes 9-18 måneder.

I tilfælde af at der skal udarbejdes kommuneplantillæg, kan der være behov for at gennemføre foroffentlighed. Hvis det er tilfældet, udarbejder lokalplanlæggeren et dagsordenspunkt om opstart af foroffentlighed til politisk behandling.

Foroffentligheden forløber normalt mellem 4 og 8 uger. Der kan være behov for at afholde et eller flere borgermøder i løbet af perioden.

Efter perioden kan der være behov for et opfølgningsmøde, inden der udarbejdes et opfølgnings- og igangsætningsdagsordenspunkt til behandling i politiske udvalg, samt Byrådet.

Hvis der ikke er behov for foroffentlighed, udarbejder lokalplanlæggeren et igangsætningsdagsordenspunkt til politiske udvalg.

Afsenderen af anmodningen orienteres om den politiske behandling.

Fase 3: Udarbejdelse og evt. foroffentlighed

Ved behov afholdes der et opstartsmøde med afsenderen af anmodningen og evt. rådgivere angående den politiske tilbagemelding og den videre udarbejdelse af planforslaget.

Herefter udarbejder rådgiver og lokalplanlægger i samarbejde lokalplanforslaget, og evt. ved behov forslag til kommuneplanlægning.

I forbindelse med udarbejdelsen af planforslaget, kan der være behov for, at afsenderens rådgiver leverer en eller flere redegørelser, fx vandhåndteringsplan, støjredegørelse o. lign.

Videre kan der i forbindelse med udarbejdelse være behov for forhåndsdialog med andre myndigheder.

Udarbejdelsen af planudkast kan kræve flere omgange af tilretninger.

Når rådgiver og lokalplanlægger opnår enighed om et udkast til forslag, sendes udkastet i minimum 14 dages intern høring hos bl.a. Center for Teknik & Miljø, Center for Park og Vej, Frederikshavn Forsyning og evt. berørte myndigheder.

Rådgiver orienteres efter endt intern høring om evt. tilbagemeldinger og behov for tilretninger af udkastet. Ved behov afholdes et eller flere afklarende møder mellem rådgiver, lokalplanlægger og evt. andre om behovet for tilpasning af udkastet.

Når udkastet er tilpasset, udarbejder lokalplanlæggeren godkendelsesdagsordenspunkt til politisk behandling i Plan- & Miljøudvalget og evt. Økonomiudvalget og Byrådet.

Fase 4: Offentlig høring af planforslag

Rådgiver orienteres om politisk behandling og ved behov afholdes et møde med ansøger, og evt. rådgivere, ang. politisk tilbagemelding og evt. behov for tilpasning af lokalplanforslag.

Lokalplanlæggeren udarbejder materialet og sender planforslaget i offentlig høring jf. planlovens §§ 24-26.

Efter endt offentlig høring udarbejder lokalplanlæggeren et høringsnotat med alle indkommende høringssvar. Ved behov diskuteres disse med rådgiver m.fl. og rådgiver orienteres om evt. behov for tilpasning af planforslag. Hvis høringssvarene kræver afklaring med berørte myndigheder eller resulterer i væsentlige ændringer, kan der være behov for fornyet offentlig høring.

Når planforslaget og høringsnotatet er tilpasset, udarbejder lokalplanlæggeren vedtagelsesdagsordenspunkt inklusiv nødvendige bilag evt. med bidrag fra rådgiver.

Fase 5: Endelig vedtagelse og ikrafttrædelse

Rådgiveren orienteres om den politiske behandling, og ved behov afholdes et møde med afsenderen af anmodningen og evt. rådgivere angående den politiske tilbagemelding og evt. behov for tilpasning af lokalplanforslaget jf. planlovens § 27, stk. 2.

Hvis ændringerne på væsentlig måde berører andre myndigheder eller borgere m.fl. end dem, der er kommet med indsigelse på dette punkt, kan endelig vedtagelse ikke ske, før de pågældende – inden for en frist, som kommunalbestyrelsen har fastsat – har haft lejlighed til at udtale sig.

Når eventuelle tilpasninger er foretaget jf. den politiske tilbagemelding, foretager lokalplanlæggeren en offentlig bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan, og evt. kommuneplantillæg, samt sender den til de myndigheder, hvis interesser berøres af vedtagne planer.

Lokalplanen og evt. kommuneplantillæg skal offentliggøres i Plandata.dk jf. § 30, stk. 1.

Lokalplanen træder i kraft, når den er offentliggjort. Fra lokalplanen er trådt i kraft er der 4 ugers klagefrist. Rådgiver orienteres inkl. eventuelle indkommende klager efter klagefristen er udløbet.

Efter lokalplanen er trådt i kraft, kan der evt. være behov for at søge om andre tilladelser, fx reduktion af skovbyggelinje, eller at ophæve eksisterende lokalplaner, byplanvedtægter eller servitutter. Rådgiver orienteres, hvis afsenderen af anmodningen er ansvarlig eller skal bidrage hertil.

Når anmodningen kommer ind via selvbetjeningsløsningen, sker der en planfaglig vurdering, samt en intern screening i Center for Teknik & Miljø af det indsendte materiale.

Strider projektet mod kommuneplanens retningslinjer og/eller rammer for området, skal der en ekstraordinær vurdering til, om Frederikshavn Kommune ønsker at udarbejde et kommuneplantillæg, for at imødekomme projektets udførelse.

Det er en politisk beslutning, hvordan lokalplanerne prioriteres, og hvilken rækkefølge de udarbejdes i. Dette sker ud fra parametre som hvilke behov, der er i kommunen, samt hvilken udvikling der ønskes.

Ved de komplekse lokalplaner laver vi en aftale om, hvordan vi tilrettelægger processen for lokalplanen.

I perioder, hvor vi laver mange lokalplaner, kan det tage tid, inden vi kan gå i gang med lokalplanarbejdet. Vi anbefaler derfor, at I anmoder om en lokalplan i god tid.

Send et høringssvar

Når lokalplanforslaget er i høring, kan det ses på Frederikshavn Kommunes PlanPortal. Når høringen er slut, samles alle høringssvar til den videre politiske behandling.

Her kan du finde lokalplaner og kommuneplantillæg i høring og angive dit høringssvar:

Lokalplanforslag

Kommuneplantillæg

Se også offentliggørelsen på her på hjemmesiden under "Aktuelle høringer og afgørelser"

Deltag i et borgermøde

I løbet af høringsperioden bliver der nogle gange afholdt et borgermøde. På borgermødet orienteres om projektet, og du kan stille spørgsmål. Under den enkelte høring på Planportalen kan du se, om der er borgermøde. Borgermøder vil også være omtalt her på på hjemmesiden under ”Aktuelle nyheder og afgørelser”.

Kontakt de politiske udvalg

Du kan henvende dig til de politiske udvalg, hvis du er interesseret i kommende lokalplaner i din bydel. Find udvalgene her

Er du utilfreds med en ny lokalplan, kan du klage inden for 4 uger efter, at planen er bekendtgjort.

Der kan kun klages over retslige forhold. Du kan læse mere om, hvad du kan klage over, hvordan du klager og tidsfrister for at klage i Frederikshavn Kommunens klagevejledning herunder.

Retsvirkninger (lokalplanforslag)

Indtil forslaget er endeligt vedtaget af byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens §17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil.

De midlertidige retsvirkninger gælder kun, indtil den endelige vedtagne lokalplan er offentliggjort og højst et år efter lokalplanforslagets offentliggørelse.

Retsvirkninger (vedtaget lokalplan)

Når lokalplanen er offentlig bekendtgjort, må der ikke - retligt eller faktisk - etableres forhold inden for lokalplanområdet, der er i strid med lokalplanens bestemmelser, jfr. Planlovens §18.

Lovlig udnyttelse af eksisterende ejendomme kan dog fortsætte uændret.

En lokalplan fastlægger, hvordan et område må bruges fremover. Lokalplanen medfører ikke handlepligt, og Byrådet og grundejere i området er således ikke forpligtet til at realisere lokalplanen.